Надеюсь сюда заглядывают знающие этот бизнес. Ситуация следующая. Предлогают в аренду комплекс из 3 отелей. Мне хватило бы и одного, но либо весь комплекс либо ничего.
Значит есть 2 свободных отеля. Располагаются в небольшом сосновом бору в 100 метрах от пляжа на Адриатическом море в Черногории. Отели 2 звезды.
При аренде на год цена составляет 3.3 евро/кровать.
Отель ХХ1
1 местные номера - 33
2-х местные - 151
аппартамены - 8
Отель ХХ2
1 местные -21
2-х местные - 109
аппартаменты - 4
В номерах: кабельное TV, кондиционер, мини-холодильник.
Имеется столовая, ресторан и апперетив бар.
Пляж песчанный, приватный. лежаки и зонтики.
Имеются футбольное поле, боскетбольная и воллейтбольная пл-ки, теннисные корты.
Не хотелось бы отвлекаться от своего проекта, поэтому выше короткое описание того, что для меня лишнее.
Жду советов, по цене и как выйти их данной ситуации.

свяжись напрямую с
Armageddon
а то не знаю заглядывает ли он сюда
он спец по отелям

Спасибо!

Это было написано 1,5 мес назад. Взял? Как успехи?
Я к тому, что Черногория - это не окрестности Франкфурта... Хотя он специалист по бронированию - это может сыграть ТС на руку!

без понятия, я последний раз с ним пару месяцев назад общался, когда он ещё под Франкфуртом сидел

За ночь?

Да. За ночь.

Есть отель, с которым уже решены все вопросы, но пока не подписан договор. Отель в этом комплексе мне подходит больше и по цене дешевле (если смотреть евро\кровать), но кол-во мест для моих целей великовато. Вот теперь и мечусь между ними.

приветы всем!
к сожалению,пока не взял отель,идут судебные разбирательства...
300 номеров не мало и заселить такое количество просто системами резервации не получится,
необходимы контракты с туроператорами.
в остальном,пока не могу конкретизировать,не знаю тур рынка Черногории,условий,сезон..,
вопросов открытых много для меня
немного провентилирую и постараюсь написать конкретней
пока же вопросы такие:
инфраструктура..,количество ресторанов,или (ну не поворачивается язык,но,при 2*х звёздах)столовых
место нахождения,сообщение с транспортом
достопримечательности,возможности досуга вне отеля
зарлаты персонала и возможности наёма местных,вода,элетрика,газ
ндс конечно тоже
есть ли возможность 1 местные номера использовать как 2х ,а так же 2х в 3х
кондиционирование старое
количество , качество ближайших отелей и цены
ну пока так

спасибо Володя!

Коротко отвечу. Т.к. у меня самого пока нет полной информации. Жду и получаю ее частями. Столовая, ресторан и апперерив бар довольно вместительные и находятся в здании отдельно от отелей в радиусе 50 метров.

Объект находится в 4 км. от центра города. До ближайшей остановки автобуса 300 - 350 метров. такси не дорогое, в пределах 5 евро по всему городу.Большой торговый центр на расстоянии 1 км. Различные ларьки непосредственно рядом.
Наем местных приветствуется. Даже стоит в условии при всем комплексе оставить 25 человек из персонала. НДС 19%. Вода и эл. без проблем. На крыше стоят солнечные батареи, но я этот вопрос еще не выяснял.
Минимальные цены в бижайших отелях 28 евро с завтраком.
Возможность установки дополнительных кроватей есть.
Это коротко.

понятно,цены интересные конечно,
нужно внимательно изучить рынок местный,посему конкретика по месту нахождения,
можно в личку,если что...
предварительно по рынку,моё мнение,не претендуя ни на что..,считаю у данного проэкта есть перспективные возможности
в связи с экономической ситуацией в Европе минимум на лет 5,ну а если правильно развивать,то и далее
надо концепт продумать,направление,с кем работать-пары,семьи,или молодёж...
очень миленький ресторанчик
это всё работает?
почему же отдают?странно
готов далее обсуждать

Извиняюсь. Немного отлучался. На снимке не ресторан, это столовая. перешел в личку.

для 2*х выглядит как ресторация

Есть еше помещение для Диско. В сезон каждый день с живой музыкой.

вот вот,это важно
конечно нужно просчитывать стоимость комнаты и тогда...
при хорошем маркетинге зазор составит где то в пол года минимум

Вот эти три здания, которые имеют закругленную форму и есть отели. Столовая, ресторан и бассейн в квадратном здании.

Удивительное рядом. Раньше было предложение по комплексу без описания. Данные по кол-ву койко\мест я взял из доступных источников. Сегодня пришло подробное описание. Одноместные номера исчезли (в мае я осматривал один отель и при осмотре я их еще видел), но увеличилось число аппартаментов и появились номера с французскими кроватями.
Общее число койко\мест по всему комплексу увеличилось на 32. Мелочи конечно, но пересчитывать придется.

апартаменты в любом случае интересней,так что чем их больше...
приблизительная стоимость пахта получается около 60т € ,что не мало конечно,
а что комнаты,апарты оборудованы,с мебелью?
место красивое

Местечко да, неплохо смотрится.
Только мне кажется, что пляж маловат - для такого количества комнат/отдыхающих, или? Вот зонтики пересчитала - всего 46 штук.
А почему апартаменты интересней? В смысле, что они на семьи рассчитаны, поэтому?

Все с мебелью и в рабочем состоянии. В настоящее время это действующий отель.

А если это фото этого же пляжа. Места там достаточно.

При хорошей организации заездов на круглый год с использованием только половины капацитета, прибыль превысит расходы минимум в 3 раза. Если учитывать полную загрузку в сезонное время,
цифры получаются внушительные. Работы много, но она того стоит.

А, да. На этом фото намного внушительней смотрится
А что там за пляж - это песок такой серый, или галька мелкая?

Это песок. Он обладает лечебными свойствами. Какими, я еще не выяснил. В инфо. источниках стоит что полезен для опорно двигательного аппарата и др. Вот это "др" я еще и не выяснил.

Для "полной" загрузки такого номерного фонда нужен свой чартер или хотя бы его часть...

Затраты на голый пахт - не самые значительные в этом ряду. Персонал, коммуналка, оборотные средства, страховки... и т.д. У вас есть эти данные?
Надо понимать, что это Черногория - реальных цифр никто не скажет. Значит надо как-то пытаться прикинуть все это методом сравнительных оценок.
С этим никто не спорит. Да и это как раз не самое трудное в реализации.
А вот затраты необходимо очень серъезно посчитать. Здесь нужен местный специалист.
Эти расчеты нужно где-то и у кого-то перепроверить, а уже после этого планировать, как эти затраты покрывать. И как финансировать.
В первом же приближении мне кажется, что ваш проект ОТДЕЛЬНО реализовать будет гораздо проще - он у вас круглогодичный - не сложно просчитать параметры и обеспечить заполняемость.
А в этом варианте очень много неопределенности. ИМХО.

до полной загрузки ,не знаю,как работает сейчас отель,далеко
по расходам полностью согласен с Ник3,нужно узнавать
очень неплохая загрузка в отеле считается 60-65% в среднем для полного года,вот перекроет ли сезон несезон?
в случаях таких пахтов у меня всегда возникает вопрос по поводу ведения отеля хозяевам и почему отдают:
то ли им не нужно,лень,лег хватает и так,то ли не умеют,не получается и в минусе
другой вариант-в любом случае нерентабельно в связи с различными...
Могу сказать о Германии,о отелях,построеных в 90х годах.
Есть очень много хороших отелей,но работают по старинке и понятия не имеют о маркетинге.
Им в голову не приходит взять маркетинг менеджера,посему продают отели,или сдают в пахт.
О песке,как правило,чёрный песок вулканический,с примесью базальта и различных минералов,посему полезно на нём полежать,прогреться для спины,шеи...

На это я уже сказал выше.
Из этой части.

Комуналка и персонал занимают малую часть. Зарплата персонала не превышает 300 евро. про остальное пока сказать не могу.

О такой загрузке на полный год надо мечтать. А вот в сезон загрузка превышает 90%

Отель государственный. Хозяин бы на таких условиях не отдал.

Это 100 тыс в год. только на зарплату 25 чел. (Пахт - 60 тыс.!)
То что государственный - это даже хуже, чем частный. Если завтра примут решение о приватизации - что тогда?

Если там все правильно понято, то пахт ежемесячный., а вот все остальное расчитывать на год.

А это надо учитывать в договоре о аренде. Здесь вариантов очень много.

Ежемесячный и зарплата ежемесячная. И все остальные расходы, как правило, ежемесячные. Но ежемесячное планирование нужно для расчетов денежных потоков: входящих и исходящих. Если разница между ними положительная - внешнего финансирования в этом конкретно месяце не нужно. Если отрицательная - надо предусмотреть источник пополнения оборотных средств.
Годовое же планирование - для других целей.
В данном же случае, сравнивая величины годового пахта (60 тыс.) и годовой зарплаты (100 тыс.), я отвечал исключительно на ваш тезис о том, что. Для меня очевидно, что это не так.

забыт важный вопрос
на сколько лет сдают в аренду?

На 6 лет. Я хотел на этот срок взять третий отель , поэтому эту цифру привязали ко всему комплексу. Но здесь есть варианты. Сейчас я жду кадастровые данные по земельному участку, на котором стоит этот комплекс.
В предложении обозначен только участок площадью 92 тыс м2 без контуров участка.
После этого необходимо выяснить продажную стоимость этого комплекса. Только после этого смогу сделать встречное предложение хозяевам комплекса. Этими вопросами сейчас занимается адвокат.
Эту тему я вынес сюда не для расчетов прибыли или убытков. Эти вопросы специфические и их можно обговаривать по почте или в личке. моя цель найти желающего (их) заниматься отельным бизнесом.
Так как мне нужен только один из этих трех отелей. Такая возможность здесь на Германке минимальна, но она присутствует.

Немного не так. Месячный пахт 61 тыс. и месячная зарплата со всеми отчислениями не более 15 тыс. Плюс комуналка. Плюс ???? . От этого и надо отталкиваться.
При первичных расчетов расходные данные надо считать по максимуму, меньше будет неожиданностей.

Это за весь комплекс (из 3-х зданий) пахт 61 тыс. в месяц, или за какой-то один?

Это за два отеля с общим кол-вом койко\мест 620 (280+340) и площадью 5 368 м2 и 6 460 м2.
1 Отель 340 мест = 33660 евро
2 Отель 280 мест = 27720 евро

Ага, ясно. Спасибо за точный ответ.
Извиняюсь, у меня ещё вопрос: а ресторан или столовые - они в эту сумму пахта входят? Вроде вы писали, что ресторан в отдельном здании (там же где и бассейн) - т.е. ни в одном из корпусов нет своего...
/прошу прощения за назойливость, просто я тут информацию дальше передаю - поэтому нужны детали, хотя бы общие на первое время/

Привет, я так по дилетански пройдусь, если можно
60 тысяч в месяц пахт на примерно 600 мест, того исходим из 30% заполняемости 200 мест по 20 евро за место в сутки, это я много взял, ну ладно, 120000 в месяц выручки, из которых 60 на пахт, 15 на зарплату, ну вроде не плохо остаётся тысяч 20 примерно , гладко было на бумаге, но забыли про овраги...
Ты мне скажи, где ты зимой хоть одного отдыхающего найдёшь
Летом ты может и забьёшь на 90% в июле и августе, вот 2 месяца, июнь и сентябрь похуже на порядок, май ещё похуже, а остальное сосание лапы, легче закрыть чем работать....
Без туроператоров ты и в сезон не забьёшь его, вот наксколько тебя те операторы по цене прогнут, будешь им по 10 евро с человека в сутки отдавать......
Не, твоя узкая ниша пойдёт, там сезонность не очень важна, а ширпотребный туризм сложен, его наверное и отдают, что уже наелись прибылями ниже плинтуса
Это ещё всё хорошо, если ты по цене будешь в числе самых дешёвых, ибо задорого в Черногорию никто не поедет...

Поиском ответа на этот вопрос я сейчас и занимаюсь. В предложении расписаны только 3 здания и общая площадь участка. В каждом есть по одному бару, но этого мало. Я запросил контуры участка. Тогда будет видно относится ли четвертое здание к этому комплексу. Когда получу эти данные, тогда легче будет формировать вопросы.

Ты все правильно говоришь. Сезон там 6 месяцев, с начала мая до конца октября.
Вот и проверь свои цифры если 2 месяца заполняемости 90% и 4 месяца 30%. (был там в мае. Заполнен комплекс был на 40%. Сейчас поеду в сентябре. Про сентябрь могу сказать по приезду) Посчитать уже сам сможешь.
Может остальное время просто закрыть и готовиться к следующему сезону? А можно и с туроператорами решать вопрос. Варианты есть.
Ниже указаны действующие цены на 2012 год.
Special info Preis
01.05. - 10.06. 22.00
11.06. - 05.07. 27.00
06.07. - 20.08. 31.00
21.08. - 15. 09. 27.00
15.09. - 10.10. 22.00

Предотвращаю вопрос про питание. Цены только на проживание.

Да это я всё понимаю, только туроператоры я имел ввиду в сезон, в несезон им твой отель и за 2 евро не нужен, турки им за пару копеек 4 и 5 звёзд отдают зимой....
Мы в мае летели на Канары, в аэропорту разговорились со студентами, летевшими с Ибицы, отель с завтраком стоил им 5 евро в сутки, ибо море было ещё холодное......
Нам на Ланзароте двухкомнатные аппартаменты с телевизором и кухней стоили 10 евро с человека, океан был тёплый, погода жаркая, но на Канарах май не сезон......

Такое количество мест тебе в сезон будет не забить без туроператоров....

Если бы я хотел заняться отельным бизнесом, я бы эту тему здесь не открыл. Для своей части комплекса проблема с заселением не стоит. Будут конечно много свободных номеров, это плохо, но не смертельно.
На весь комплекс у меня нет ни желания, ни возможностей. Как уже знаешь, у меня другая тематика.
А ветка эта для тех кто хочет заниматься этим бизнесом. Им и карты в руки. Это уже ОНИ должны знать с кем и как работать. Это уже ОНИ должны все просчитать и решить надо это им или нет. Я могу дать только общую информацию.

да брось ты, нету тут таких, если бы аренда была несколько тысяч, то ещё возможно, а так будут только разговоры и надежды на кредиты и финансирование, которых никто не даст, время потратишь, лучше на российских форумах предложение размести, имхо. больше толку будет....
Хотя попытка не пытка, а чего у тебя не получается без этого наладить свою нишу, фигово, я уж думал, что у тебя всё на мази, порадовался, что хоть у кого-то получается

Я уже давал информацию что с другим отелем все нормально, но мне понравился отель в этом комплексе и власти заинтересованы в сдаче гос.недвижимости. А тот приватный.
Если не получится с этим комплексом возьму приватный. Время еще есть. Заезды у меня только с мая 2013

Ну если с тем отелем нормально, то тогда я рад

Вы уверены, что круглый год реально загружать отели на Адриатике?


Отели тогда должны находиться в популярных туристических регионах, где есть чем заняться кроме отдыха на море, ИМХО.
Что находится рядом с этим комплексом? Куда можно свозить туристов, что показать? чем привлечь, кроме моря и вулканического песка?

Тяжело конечно, но

На указанные Вами в ссылке

То вполне реально

Даже если за высокий сезон принимать только 2 месяца и 3 месяца с загрузкой 40 - 50%.
И далее

Черногория, с населением всего 650 тыс. человек, имеет небольшую территорию, богатую историческими памятниками. Есть много экскурсионных бюро, занимающихся экскурсиями по стране. Так что есть к чему привлечь туристов.

здесь нужно брать направление на Wellnes или лечение. Вот берег Остзее круглогодично заселен, у поляков не всегда еще и места в хорошем отеле получишь.

Согласен с Вами. Но начинать с таких площадей опасно. На первые пару лет одного отеля на 140 мест вполне хватит. А дальше уже будет видно. Остальные два отеля пока для туристов.

оборудование какое-то для этого надо..

Ресторан и столовая в зону пахта не входят. Это отдельная юр.точка. Сейчас пришло письмо что так было и раньше, они обслуживают всех туристов данного комплекса. Для своих пациентов я сделаю отдельно, чтобы по возможности меньше пересекались. В здании есть бар и мне его хватит.

Спасибо за ответ.
Т.е. я так понимаю, что если владелец отеля станет продавать туры All inkl. - ему надо будет калькулировать общую цену не самостоятельно, а исходя из условий владельцев ресторана/столовой?
Ну и соответственно - менЮ в них тоже нельзя составлять по собственному усмотрению.

All inkl. в этом сучае возможен, ведь в каждом отеле есть свой бар. Калькулировать цену самому вполне реально, но надо учитывать стоимость дневного рациона предложенного хозяином ресторана/столовой (не думаю что эта стоимость чувствительно превысит стоимость своей столовой). Я еще не встречал где можно пользоваться All inkl. за пределами территории отеля. И здесь та же ситуация.
Относительно меню, думаю вопрос решаемый. Это надо не только отелям но и хозяину ресторана/столовой чтобы не остаться без посетителей.

Ясно. Всё усвоила. Спасибо

Есть еще один нюанс. Отели сдаются в аренду вместе с частью персонала. Отель на 360 мест - 14 работников, отель на 260 мест - 11 работников (думаю что это кол-во при желании можно немного снизить).
Персонал, обычно, работает только в сезон. Вне сезона вызывают по необходимости. Заработная плата только по факту рабочего времени, поэтому вне сезона содержать весь персонал не имеет смысла.
Основные расчеты надо делать на сезон, а внесезонные заезды будут неучтенным приработком.

как правило,в случае отделения рестор. от отеля ,не выгодно,
нет возможности влиять на ценовую политику и закуп. стоимость ресторана

В одном случае, как с дополнительной статьей дохода, я согласен, а с другой стороны неизвестно сможешь ли проводить закупку дешевле.
И еще один факт. Столовая обслуживает три отеля и если у каждого разные хозяева, то кому из них должна бы принадлежать столовая?

Тому, кто считать умеет.
Но в целом - это нонсенс: отельный комплекс без пищеблока. Черногория!

Тут, ИМХО, не самое важное - дополнительная статья дохода, или вопрос, кто главный хозяин (хотя это конечно немаловажно)
А вот например, в отеле - есть заезд, в несезон, а столовая - закрыта. Бо им невыгодно в несезон персонал держать, или поднанимать на недолго. И как тогда? Чем отдыхающих кормить?
Или как вариант (тоже в несезон) - те, кому столовая принадлежит, поднимут цены в такую даль поднебесную, что весь навар от заезда уйдёт на оплату питания. Это если заезд "олл инклюзив"
И никаким специальнооговоренным пунктом в контракте этого на все 100% не застрахуешь (опять-таки ИМХО)
В Германии - да, легко и запросто. И надёжно. А вот в Черногории... Не знаю.

Этот пищеблок принадлежит одному объединению, в котором три таких комплекса, расположенных рядом. Кстати в Германии комплексы из нескольких зданий часто тоже имеют одну столовую.

В этом я проблемы не вижу. В несезон в Черногории нет работы и персонал с удовольствием явится на раб. места. А так как в несезон могут быть небольшие заезды, то под пищеблок подойдет и бар. Если бар не вместит всех, можно сделать двух сменный прием пищи. Этот вопрос я уже вентилировал. Заказ приготовления пищи в одном из ресторанов города с доставкой (цены приемлемые). А в баре только раздача. И еще одно. Основная масса несезонных туристов приезжает осматривать достопримечательности основное время дня проводит вне территории отеля. Остается только завтрак и ужин. Вариантов много.
Цены на питание и рамки их возможного изменения обговариваются в договоре заранее. Только сегодня я сделал запрос на следующий год по ценам на полдный пансион, на завтрак и ужин и только на завтрак.

При проверке документов выяснилось что помещение с рестораном и столовой входит в комплекс. Сегодня выезжаю на место.Буду решать вопрос с ценой (надеюсь на снижение арендной платы) и условиями. Заказал термин с главой региона. Через две недели сообщу подробности.

Удачи!
Держите ушки на макушке

Всем доброго дня и хорошего настроения. Поездка закончилась. Результаты есть и положительные. Ресторан-столовая входит в арендуемый комплекс, арендная плата снижена до 2,7 евро/кровать. Но необходимо будет перенять часть работников.
Кроме вопросов с арендой искал варианты для новых возможностей. Привез с собой образцы морской соли (сертификат имеется), разные солянные растворы и образец грязи, которая используется в институте Игало в Черногории для лечения разных заболеваний. С этой темой я не знаком, но хочу вплотную познакомиться. Тема грязей и солянных ванн всегда актуальна.
Необходимо найти лабораторию для анализа привезенных образцов и решить что с этим делать.
У кого могут быть советы?

От Души поздравляю!
Т.е., судя по всему, бизнес раширяется? Удачи!

Комплекс располагает лечебной базой или нужно будет все это закупать и устанавливать? Или может поблизости есть водо-грязе-лечебница?

Спасибо!!!
Но пока есть только планы

Все придется и закупать и устанавливать. Отделка помещения и установка ванн не очень затратное по сути. Если Вы про реа.оборудование, то это основное направление будущего центра. Затраты конечно внушительнее, но без этого никак. А водо-грязевая лечебница есть в противоположном конце Черногории и пользуется, как выяснилось, этими же грязями.

.

да, именно про это оборудование. Согласна, что дело мега-хорошее.
А если грязелечебница с такими же грязями пользуется спросом, то сам Бог велел, как говорится..
Удачи Вам!
А кто сможет подсказать ситуацию с отельным бизнесом непосредственно в Германии? Есть ли шанс получить кредит в банке под работающий отель с рестораном?
Своего капитала нет. Но есть много других положительных качеств

как везде, кто раскрутил и вложил, тот и работает, а откуда грязи, уже неважно.
я тоже прибыла уже домой. Заезжала на недельку на Азов, там есть горячий источник, са. 70/80град - все вокруг него и крутятся. Плюс еще соленное озеро, на уровне мертвого моря. Отели уровня Люкс, работают на москвичей и снимают самый дешевый номер за 90$ в сутки. Рядом стоит база отдыха за родные тугрики , в два раза дешевле - люди отдыхают, бизнес работает. Скажу за то время, что меня там не было, а это около 10 лет, курортное место разрослось, все сшибают деньги, начиная уже с апреля и по советским меркам очень и очень довольны. Если бы они еще умели все правильно распределять. Скажу честно, я тоже соскучилась за диким отдыхом и с удовольствием в след. году опять туда поеду. Арбузы самые настоящие херсонские ела каждый день... 1 кг - 20 центов.