Живу и работаю риэлтором в Москве. Сейчас рынок недвижимости в России переживает не лучшие времена. Кризис однако :(
Доходность от имеющихся объектов падает, здесь этот бизнес становиться не очень интересным.
1. А как в Германии? Если рассмотреть проект на 50-200 тыс.евро, то какова доходность?
Маклеры говорят о доходности 7-10% до уплаты налогов. Соответствует ли это действительности? Сложно ли найти арендаторов? Почему сами немцы не очень охотно покупают квартиры и предпочитают арендовать?
2. В какой земле лучше покупать квартиру?
3. Выше доходность у отдельной квартиры или доходного дома? Или коммерческой недвижимости? и т.д.
4.Есть ли у кого опыт покупки залоговой недвижимости, покупки квартиры по принудительной продаже?
Буду благодарна, если Вы поделитесь своим мнением

1. Как правило доходность от объекта с такой низкой стоимостью мала и позволяет лишь сохранить капитал. 7-10% это реальные цифры для неблагополучных объектов, в "плохих" землях, с большими рисками. Если мы говорим о хорошем объекте, прошедшем due diligence, то доходность составляет как правило от 4-8% процентов, в зависимости от типа, расположения и цены.
2. Юг Германии - высокая цена, низкие риски, средняя окупаемость. Север Германии - средняя цена, средние риски, средняя окупаемость. Восток Германии - низкая цена, высокие риски, высокая окупаемость. Немцы охотно покупают квартиры, но делают это с умом.
3. Всё очень индивидуально.
4. Опыт есть. Также есть возможность предоставить участие иностранным инвесторам на этом закрытом для них рынке.

1. я бы сказала по таким вложениям 3,5-4 % доходность до уплаты налогов, можно и 7-10 получить, но вложиться надо тысяч на 300-400 и больше, это с условием что проблем со сдачей не будет или будут но решаемые ( это к вопросу о том сложно ли найти арендаторов) Сами немцы квартиры покупают охотно, в основном это кредиты с небольшими процентами на данный момент.
2. лучше там где низкий процент безработицы, но и цены на недвижимость соответствующие, земли-доноры.
3. все зависит от каждого конкретного случая.
4. с залоговой бы не стала связываться однозначно, лучше просто искать варианты, можно и не плохие найти , иногда и залоговая уходит выше нормальной цены, зачем так рисковать, тем более в чужой стране.

1. 8-12%.
Несложно.
Чтобы не привязываться к месту - мешает карьере.
2. В Гамбурге. Цены ниже мюнхенских, спрос и доходность такие же.
3. У коммерческой.
4. Оттуда (из Москвы) самой выгодной не найдете. Надо быть здесь и держать руку на пульсе.

С такой маленькой суммой тут точно не сделать бизнес. Хотя можно 50% кредита получить.
Во первых нормальной недвижимости просто нет. Есть много отстойных квартир в неблагополучных районах.
Вас сильно вводят в заблуждение о том что доходность будет 7-10%. Реальные доходы 4-6 %
Единственная ниша на которой можно зарабатывать, это покупать участки и заказывать строительство нового жилья у нас для дальнейшей продажи.
Доходность намного выше чем просто сдавать квартиру.
Если интересно, звоните, пишите.

а кто иностранцу даст кредит 50 % в германии на ипотеку тем более...?

недвижимость нормальная есть, просто она стоит немерено, а если цена более менее куданишло, то это где нибудь в деревне, или искать надо полжизни, если не повезет, а если и найдешь, то там могут оказаться арендаторы уже проживающие в ней лет 10, потом вы их еще лет 5 оттуда не выселите, если сами не захотят съехать, строиться самому на такие деньги....ну если только избушку какую..., риелторы много чего рассказывают про местный рынок, как почитаешь так одни плюсы, про минусы молчат, и про реальное качество этого дешевого жилья тоже, хотя если это вас не пугает....я бы вот в сторону испании все же свои взоры обратила, поближе к побережью....думаю там более заманчивые варианты, чем немецкие деревушки, хотя уверена подводных камней и там куча, пока законы все не изучишь досканально что и как, лучше не соваться. У меня подруга кстати в России сдает свою недвижимость, очень неплохо, вот там то как раз 10 % стабильно имеет, как это ни странно....

Любой банк. До 60% получить реально даже для новичка. Профессиональным инвесторам дают и больше. Connections.

С 50-200 тыс.?

В этом и задача профессионального риелтора - найти подходящий объект, а не кормить клиента очевидными фразочками типа: "Хорошая стоит дорого", "Если дешево, значит есть подводные камни". Это клиент и без вас знает, он не для этого платит вам деньги. Рынок недвижимости жесток в любой стране, он требует много знаний, кругозора и опыта.

1 черт:
- купит дешево на осте или в Берлине - хрен сдаст, простои и выпендреж безденежной клиентуры.
- купит в Мюнхене (хотя с 200 т. там делать нечего) - сдаст 1000%, но окупится, учитывая цены продаж, при жизни потомков;
- в Гамбурге цены продаж не остовские, но и не мюнхенские, зато сдаст по мюнхенским, и сдаст 100%, ибо спрос такой же, будет ей и % 10, и окупаемость.

Я бы с 200 косарями в Гермашку вообще не совался, т.к. в Москве-Питере за эти бабки можно получить более стабильный высокий выхлоп при меньшем геморе.
А так по сути север Германии у меня тоже в фаворитах, Гамбург-Бремен по жилью, и даже мелкие портовые города по коммерции. Рургебит опять же... Хотя Берлин сейчас на большом подъёме, особенно таки ост, рекомендую к ознакомлению.

Сказки. Там мало "длинных" жильцов. Помимо этого доходы жильцов нестабильны и ничем не гарантированы, живут от зарплаты до зарплаты, уволили - и гемор с долгами-выпиныванием. Увольняют ежегодно % 30-40, и только 1/2 из них находит новую работу с достаточной зарплаткой.

На подъеме только цены продаж. Квартплаты там растут отстающими темпами.

Впрочем, потенциальный инвестор из России прокукарекал - и чююс. Обычное дело

Ладно, спорить не буду, я тут на месте вижу налаживающуюся картину.

Так же как и в любом мегаполисе. Типа в HH текучка ниже. Главное - перенаселение и дефицит жилья. А то как часто там будет меняться арендатор - дело третье.

Потенциальные инвесторы в германке

В аукционах могут принимать участие все желающие, в том числе и иностранные граждане. Зачем обманываете?

Неправда ваша. Регулярно имею 10% и выше от своих объектов в Эссене, в хорошем районе, с очередью желающих на аренду. Что я делаю не так? Цена объектов за последние 7 лет выросла почти в два раза (с 350 до 700).

Вот эта лапша пошла. Капец. И где же в восточных землях высокая окупаемость? Кроме Берлина и Дрездена (мы же говорим о низких ценах, не так ли?). Берлиже на вас нет. Оттуда же народ бежит, теряя тапки, города -привидения, а вы советуете человеку инвестировать.

а что бы вы сказали про Франкфурт ? на майне.

не знаю, вот тоже под носом реальные примеры, кстати недалеко от вас, под кельном, милейшее местечко, квартиры уходят в лет как горячие пирожки, и что ? 3.5-4 % это то, что я реально вижу...это о квартирах, ну если говорить о домах в наем, то тут простор для фантазии....но ТС такой домик по бюджету не потянет....сори.

ТС можно потянуть домик до 400 тыс. Вполне себе реально купить хороший высокодоходный дом за эти деньги.
Кёльн и прирогород неинтересны для капиталовложений с рассчётом на высокую доходность, только на долгую перспективу. И опять же надо смотреть район о котором вы говорите. В дорогие районы есть смысл вкладывать при одном условии, если арендодатель - миллионер и хочет сохранить капитал.
Существуют самые разные вариаций по доходности и увеличению доходности объекта (перепланировка, смена профиля, вывод на жилую или коммерческую площадь и тд). Я в принципе никогда не рассматриваю готовые отремонтированные объекты - это всегда потеря как доходности, так и изначально инвестиций.

На каких аукционах вы видимо забыли уточнить. Нерезидентам Германии можно участвовать далеко не на всех аукционах, очень далеко.

Мы говорили о средних показателях. Лично я знаю объекты, где и 15% снимают, но это скорее исключение. И 10% это тоже дааааалеко не правило. Таких объектов в свободном доступе на рынке очень мало.

Да везде. Низкий спрос, поражает падение цены на объект, а накрученные soll-Miete способствуют теоретически огромной доходности, вплоть до 18%. В Мюнхене вы такого не найдёте. Учите матчасть. И я где-то советовал инвестировать в восточные земли? Я лишь сказал, что там высокая (накрученная) доходность. И в ваши 10% я тоже верю с трудом. В Эссене :)))). Я вообще тут никому ничего не советую, т.к. мой советы не бесплатны. А лялякать можно много.

Да боюсь, что матчасть как раз вам надо подучить - как успешнее лапшу на уши потенциальным клиентам вешать. .
Все ваши попытки оправдаться задним числом ничего кроме улыбки не вызывают. Ни одного серьёзного проекта в Германии вы ещё не реализовали, иначе не писали бы такие глупости.

Бла, бла, бла.. Хотя тут это привычно.

знаю чувака, лет 10 назад он купил первую однокомнатную, отремонтировал сам и сдавал.
теперь у него уже около 10 квартир и сам он ремонтом не занимается. не сказать что очень богато живет, все деньги в бизнес свой вкладывает.

Профи, чё.

Это вполне возможно. Но это означает что вы долго ищите объект, потом ремонт и желательно не дорого. вот и получается так.
Но основной доход на недвижимости имеют не те кто покупает и сдает внаем, а те кто строят и потом продают.

Ноебау, ты штоль? Цифры давай, а я их разуделаю

Ой не звезди

1. Мы с вами на брудершафт не пили и обращаться ко мне в подобном тоне не нужно.
2. Кишка тонка меня "разуделать" так как Вы уважаемый всего лишь строитель/колхозник/самоучка - я дипломированный инженер строитель с 20 летним опытом строительства в Германии.
Так что сидите тихо гражданин и не петушитесь

Ты -урод, в смысле руки из жопы, про голову вообще молчу. Тёлок смазливых набрать для продажи домов , на такое ток один сдешний дэбил способен. У всех моих коллег заказы на полгода вперёд расписаны, у тех, кто похуже- поменьше, но все при деле. Ток полуумок способен на поиск клиентуры тут

Быдло оно везде одинаковое быдло. И ты тому яркий пример.

Да ну конечно, давай , полови лохов на циферки, для инженёра как два дюбеля обписеть. Ты чмо нищее, буешь побираться там, где меня нет, уёпок.

Ты опять о сборе бутылок из мусорных баков у вокзала?

Отсоси у горного.

Давно так не смеялся! Главное как точно подмечено.

Потому что задача риэлтора впарить любой ценой и получить свой % а дальше трава не расти.
Желаете подойти серьезно? Нанимайте специалиста по проверке объекта. Это стои не дешево но защитит от рисков.
И про немецкие деревни...
У нас все нормальные люди живут в деревнях и вся Германия это сплошная деревня. В города стремятся иммигранты и создают в центрах абсолютно не престижные районы.
Россияне же тупо лезут в крупные города думая что тут как в Москве и Питере.
Доходность от недвижимости в малых городах намного выше чем крупных, но менталитет их не поменять.

Тут наверное всем надо немного вникать в основы экономики и потихоньку осознавать, что доходность всегда выше там, где выше риски. Это касается не только недвижимости. А ваши 12% при отсутствии спроса здравомыслящему человеку не упирались (это я про деревни).
Образование на улице не купишь. Соображалку тем более.

Так понятно, если квартиру за 10 тысяч купить и умудриться её по 300 евро в месяц сдавать, то конечно доходность выше, тут главное сдать. да и деревня деревни рознь...

Так ТС вроде никому ничего не обещал. Или я чего-то не понимаю?

Такие две квартиры купил мой знакомый, потом подписал договор с Социаламтом и вселяют ему туда , хозяин даже не знает толком кого именно - то ли сирийцев, то ли боснийцев. Но деньги ему регулярно перечисляет социаламт, причем, насколько я представляю, в квартире даже элементарного ремонта нет.
Я ему предлагала квартиры отремонтировать и сдавать студентам как ВГ, он поссчитал, сказал, что это будет не так выгодно ( почему именно я не уточняла). Так что Срега, ты , как обычно, даешь гениально-простые идеи.

Марин, иногда даже покупать ничего не нужно, у нас один турок взял у кирхи дом в аварийном состоянии, гостиницу им сделать общеал, что бы вместе с ними бизнес делать, ремонтировать правда так и не начал, сдал весь аварийный дом по койкам румынам и болгарам, их там наверное человек 50 жило, а может и больше, без горячей водыи отопления, с каждого брал евров по 200 в месяц, вот просуществовал два года, пока полиция получала разрешение на закрытие этого притона, там через суд и.т.п., вот как нужно бизнесом заниматься, просто и ничего не вкладывая, вот это вот рентабельность

Супер, ну прям , как в 90-х у нас, в смысле в России. Только, как я понимаю, турок теперь весь свой доход на уплату судебных издержек потратит. Но мысль твоя мне нравится, как зарабатывать без вложений и без рисков.
Какие еще есть идеи в данном ключе?

Марин, думаю нормально всё у турка, он наверное банкрот, сильно вложился в ремонт дома и ничего платить не будет, там вариантов миллион, я сейчас практику прохожу в турецком штойербюро, так только за сегодня зарегистрировали ппредпринимателем бабушку турецкую, её лет 80 , будет заниматься строительством, а потом мини Гмбх консультировали, там 2 турка, болгарин, гешефтсфюрер тоже болгарин, явно бомж, ни слова по немецки не говорит , а вы говорите платить, к нам каждый день приходят письма, там требуют сотни тысяч налогов и.т.п., только людей этих уже нет и не будет, мы так и пишем клиент выбыл в неизвестном напралении и мы им больше не занимаемся, где он не знаем

Да, не хватает мне фантазии...

Добрый день. а что за профиль Вашей фирмы? Продажа? Или строительство ?