Здравствуйте!
Кто-нибудь принимал уже участие в аукционе дома/квартиры (Zwangsversteigerung)?
Что можете подсказать, посоветовать, на что надо особенно обратить внимание, есть ли какие-нибудь хитрости?
Заранее спасибо!

http://www.zwangsversteigerung.de/text/Infos
Если ещё не читали, то сначала попробуйте прочесть по ссылке выше. А потом уже обращайтесь с конкретными вопросами - отвечу.

Как толково осуществить кредитование - своих денег нет. Я ссылочку прочел и все в общем понятно, но вот как с кредитом быть??

Я не финансировался - мне хватило своих. Теоретически это выглядит так - идёте в банк с детальным описанием объекта (заказываете в суде Gutachten) и пытаетесь получить кредит именно на этот объект. Те деньги, что нужно перечислить для участия в аукционе, наверное должны быть Ваши. Если, конечно, Вы не собираетесь финансировать покупку без собственного капитала. Я бы на Вашем месте зашёл в банк и спросил напрямую, будут ли они участвовать в подобном и, если да, то как.

Спасибо. Еще вопрос - с какой суммы начинается торг и реально ли купить дом намного дешевле рыночной цены? Пусть вопрос не кажется глупым - немецкий еще не освоен!

Торг начинается с суммы, названой в акте оценки (Gutachten) экспертом (Gutachter).
SmallFrend, Вы не обижайтесь, но мне "влом" переводить всю инфу с того сайта о Zwangsversteigerungen.
По поводу дешевле РЫНОЧНОЙ цены в двух словах следующее. Ситуация с домами и с участками такая же, как, скажем, с автомобилями. Реально ли купить машину значительно дешевле рыночной цены в то время, когда в стране десятки тысяч людей профессионально занимаются куплей-продажей автомобилей и с этого живут?
Ответ такой - значительно дешевле РЫНОЧНОЙ вряд ли получится, а значительо дешевле ОЦЕНОЧНОЙ - однозначно. Если Вы пытаетесь купить объект, на котором спекулянт не видит возможности сделать "быстрые деньги".
В любом случае следует перед участием в аукционе следует встречаться с кредитором, инициировавшим продажу объекта на судебном аукционе, и оговаривать с ним сумму, на которую он согласится. Дело в том, что даже если теоретически Вы будете имееть право купить обект за 3 копейки и даже выиграете сам аукцион с этой суммой, это далеко не значит, что Вы объект получите в собственность. Кредитор имеет право обратиться в суд с ходатайством о признании результатов аукциона недействительными и назначении нового аукционного термина. Либо, если все термины уже были использованы, то на снятие объекта с аукциона в принципе.
Потому перед аукционом встреча с кредитором и обычная примитивная торговля как на базаре. Кредитор хочет 150 - вы предлагаете 70. И так далее. Если кредитор в предварительном разговоре назвал Вам 100, а Вы едете на аукцион с надеждой купить объект за 30 - то просто не тратьте время и деньги.
Это в двух словах. Есть ещ╦ много нюансов, описанных на сайте по первой ссылке. К сожалению, на немецком.

всякое бывает, недавно был на аукционе.....
Verkehrswert дома 166.000 евро, уш╦л он за 141.000 евро....
слышал уже что люди брали дом очень д╦шево т.к. никто кроме них на аукцион не приш╦л... раз на раз не приходится

"Интересно" начинается, когда цена лежит в диапазоне 40%-50% Verkehrswert. Но это не противоречит тому, что я писал выше. В моём случае Sparkasse положила открытые карты на стол - показали, что им реально должны, что они выдавали деньгами, что набежало процентами на то, что давали. И главное, от чего они готовы отказаться, а что обязательно должны получить. Я всё это посмотрел и, тем не менее, предложил им сумму, которая была процентов на 10 ниже чем то, что назвали они. После этого никто на меня не кричал, в лицо мне не плевал и пинками меня не выгонял. Может быть потому, что я предметно пояснил, почему я предлагаю именно эту сумму. Попрощались на том, что каждый из нас "подумает". Через неделю они позвонили и спросили, не передумал ли я. Я сказал, что пока нет. На что было сказано: "Мы согласны". На самом термине перед началом аукциона человек, представляющий Sparkasse, подошёл ко мне и предупредил, чтобы я не надеялся, что объект уйдёт за сумму, меньшую, чем была оговорена при встрече и подтверждена по телефону. Даже на один евро меньше. В этом случае, сказал он, они просто снимут объект с аукциона после его окончания.
Несмотря на то, что мы были не одни, купили мы. Цена - 42% от Verkehrswert. Но объект был не такой, который сегодня купил, а послезавтра продал.

а разве такое возможно вообще? А как же 10-летний срок, когда купленную недвижимость нельзя перепродавать? Поэтому и твоё сравнение с торговцами автомобилями не совсем корректно, на недвижимости в германии не сделаешь быстрые деньги в принципе.

Мареман, Вы шо, серь╦зно? Или я шутки не понял?
Никто не может Вам в приницпе запретить распоряжаться своим имуществом. Отчуждать, дарить, менять и пр. Государство может лишь взымать или не взымать с этих операций налог. Раньше после двух лет продавали без Spekulationssteuer, а потом стало следующее:
Durch das Steuerentlastungsgesetz 1999/2000/2002 wurde der Begriff des "Spekulationsgeschäfts" in private Veräußerungsgeschäfte umbenannt. Die bisherigen Spekulationsfristen wurden wie folgt verlängert:
T Die Spekulationsfrist bei privaten (nicht selbst genutzten) Grundstücken verlängert sich von 2 auf 10 Jahre.
Это ╖ 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte
(1) Private Veräußerungsgeschäfte (╖ 22 Nr. 2) sind
1. Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;
Как раньше говорило русское ТВ в рекламе: "Уплатил налоги и спи спокойно".

О чем шутить? Думаю, ты прелрасно понял, о чём я. Не запрещено, это да, но если ставка спекуляционсштоера съедает весь "интерес", то понятно, почему в Г. этот вид бизнеса не цветёт буйным цветом. Вкладывать десятки или сотни тысяч капитала чтобы, если повезёт, заработать пару процентов, желающих мало находиццо. А можно и "зависнуть" с обьектом, это не ржавого гольфа в африку толкнуть.

Спекуляционсштойера уже нету, как видно из цитаты вверху. В случае физ. лица (не предпринимателя) доход от продажи недвижимости или ценных бумаг приплюсовывается к совокупному доходу налогоплательщика и облагается по плавающей ставке в соответствии с EKStG. Потому весь интерес она скушать аж никак не может. Те же яйца, что и у обычного Gewerbetreibender. Доход от Gewerbebetrieb включается отдельным постеном в EKSt.-Erklärung.
Буйным цветом, как ты пишешь, он не цвет╦т ИМХО потому, что сегодня рынок недвижимости на дне. Немецкий Immomarket был перегрет. Кстати, в начале 90-х вс╦ было совсем не так. В независимости от фристов вс╦ покупалось и продавалось очень интенсивно. Я знал одного дедушку из Нордбайерн, который в то время покупал как минимум 2 объекта в месяц. Что-то продавал, а что-то оставлял себе и сдавал в аренду. Рынок просто был другой.
По поводу пары процентов. Объекты с парой процентов просто не интересны. Ни для конечных покупателей, ни для спекулянтов. Zwangsversteigerungen позволяют купить объекты с гораздо бОльшим зазором.
Ну а в отношении вкладывать. Чем больше вложишь - тем больше заработаешь или потеряешь. Это жизнь, Мареман. Кто-то покупает мешок семечек и потом прода╦т его по стаканам. Кто-то "пуляет" ржаве гольфы в африку. А кто-то покупает и прода╦т дома и землю. Имея определ╦нный опыт, знание и чувство рынка, на этом можно заработать хорошие деньги. Или же их потерять.

спасибо, просветил, а то б так и жил на 5 десятке невеждой
Фактом остаёцца то, что профессия спекулянта недвижимостью, популярная во всём мире и во все времена, в Германии почти вымерла, а может и мигрировала в извращённую форму маклерства.

Танунах. Не дразнись.

Угу. Нежная немецкая душа не вынесла обвала рынка.

В общем все понял большое спасибо! Возможность приобрести дом за полцены это уже неплохо...