Живу и работаю риэлтором в Москве. Сейчас рынок недвижимости в России переживает не лучшие времена. Кризис однако :(
Доходность от имеющихся объектов падает, здесь этот бизнес становиться не очень интересным.
1. А как в Германии? Если рассмотреть проект на 50-200 тыс.евро, то какова доходность?
Маклеры говорят о доходности 7-10% до уплаты налогов. Соответствует ли это действительности? Сложно ли найти арендаторов? Почему сами немцы не очень охотно покупают квартиры и предпочитают арендовать?
2. В какой земле лучше покупать квартиру?
3. Выше доходность у отдельной квартиры или доходного дома? Или коммерческой недвижимости? и т.д.
4.Есть ли у кого опыт покупки залоговой недвижимости, покупки квартиры по принудительной продаже?
Буду благодарна, если Вы поделитесь своим мнением

1. Как правило доходность от объекта с такой низкой стоимостью мала и позволяет лишь сохранить капитал. 7-10% это реальные цифры для неблагополучных объектов, в "плохих" землях, с большими рисками. Если мы говорим о хорошем объекте, прошедшем due diligence, то доходность составляет как правило от 4-8% процентов, в зависимости от типа, расположения и цены.
2. Юг Германии - высокая цена, низкие риски, средняя окупаемость. Север Германии - средняя цена, средние риски, средняя окупаемость. Восток Германии - низкая цена, высокие риски, высокая окупаемость. Немцы охотно покупают квартиры, но делают это с умом.
3. Всё очень индивидуально.
4. Опыт есть. Также есть возможность предоставить участие иностранным инвесторам на этом закрытом для них рынке.

1. я бы сказала по таким вложениям 3,5-4 % доходность до уплаты налогов, можно и 7-10 получить, но вложиться надо тысяч на 300-400 и больше, это с условием что проблем со сдачей не будет или будут но решаемые ( это к вопросу о том сложно ли найти арендаторов) Сами немцы квартиры покупают охотно, в основном это кредиты с небольшими процентами на данный момент.
2. лучше там где низкий процент безработицы, но и цены на недвижимость соответствующие, земли-доноры.
3. все зависит от каждого конкретного случая.
4. с залоговой бы не стала связываться однозначно, лучше просто искать варианты, можно и не плохие найти , иногда и залоговая уходит выше нормальной цены, зачем так рисковать, тем более в чужой стране.

1. 8-12%.
Несложно.
Чтобы не привязываться к месту - мешает карьере.
2. В Гамбурге. Цены ниже мюнхенских, спрос и доходность такие же.
3. У коммерческой.
4. Оттуда (из Москвы) самой выгодной не найдете. Надо быть здесь и держать руку на пульсе.

С такой маленькой суммой тут точно не сделать бизнес. Хотя можно 50% кредита получить.
Во первых нормальной недвижимости просто нет. Есть много отстойных квартир в неблагополучных районах.
Вас сильно вводят в заблуждение о том что доходность будет 7-10%. Реальные доходы 4-6 %
Единственная ниша на которой можно зарабатывать, это покупать участки и заказывать строительство нового жилья у нас для дальнейшей продажи.
Доходность намного выше чем просто сдавать квартиру.
Если интересно, звоните, пишите.

а кто иностранцу даст кредит 50 % в германии на ипотеку тем более...?

недвижимость нормальная есть, просто она стоит немерено, а если цена более менее куданишло, то это где нибудь в деревне, или искать надо полжизни, если не повезет, а если и найдешь, то там могут оказаться арендаторы уже проживающие в ней лет 10, потом вы их еще лет 5 оттуда не выселите, если сами не захотят съехать, строиться самому на такие деньги....ну если только избушку какую..., риелторы много чего рассказывают про местный рынок, как почитаешь так одни плюсы, про минусы молчат, и про реальное качество этого дешевого жилья тоже, хотя если это вас не пугает....я бы вот в сторону испании все же свои взоры обратила, поближе к побережью....думаю там более заманчивые варианты, чем немецкие деревушки, хотя уверена подводных камней и там куча, пока законы все не изучишь досканально что и как, лучше не соваться. У меня подруга кстати в России сдает свою недвижимость, очень неплохо, вот там то как раз 10 % стабильно имеет, как это ни странно....

Любой банк. До 60% получить реально даже для новичка. Профессиональным инвесторам дают и больше. Connections.

С 50-200 тыс.?

В этом и задача профессионального риелтора - найти подходящий объект, а не кормить клиента очевидными фразочками типа: "Хорошая стоит дорого", "Если дешево, значит есть подводные камни". Это клиент и без вас знает, он не для этого платит вам деньги. Рынок недвижимости жесток в любой стране, он требует много знаний, кругозора и опыта.

1 черт:
- купит дешево на осте или в Берлине - хрен сдаст, простои и выпендреж безденежной клиентуры.
- купит в Мюнхене (хотя с 200 т. там делать нечего) - сдаст 1000%, но окупится, учитывая цены продаж, при жизни потомков;
- в Гамбурге цены продаж не остовские, но и не мюнхенские, зато сдаст по мюнхенским, и сдаст 100%, ибо спрос такой же, будет ей и % 10, и окупаемость.

Я бы с 200 косарями в Гермашку вообще не совался, т.к. в Москве-Питере за эти бабки можно получить более стабильный высокий выхлоп при меньшем геморе.
А так по сути север Германии у меня тоже в фаворитах, Гамбург-Бремен по жилью, и даже мелкие портовые города по коммерции. Рургебит опять же... Хотя Берлин сейчас на большом подъёме, особенно таки ост, рекомендую к ознакомлению.

Сказки. Там мало "длинных" жильцов. Помимо этого доходы жильцов нестабильны и ничем не гарантированы, живут от зарплаты до зарплаты, уволили - и гемор с долгами-выпиныванием. Увольняют ежегодно % 30-40, и только 1/2 из них находит новую работу с достаточной зарплаткой.

На подъеме только цены продаж. Квартплаты там растут отстающими темпами.

Впрочем, потенциальный инвестор из России прокукарекал - и чююс. Обычное дело

Ладно, спорить не буду, я тут на месте вижу налаживающуюся картину.

Так же как и в любом мегаполисе. Типа в HH текучка ниже. Главное - перенаселение и дефицит жилья. А то как часто там будет меняться арендатор - дело третье.

Потенциальные инвесторы в германке

В аукционах могут принимать участие все желающие, в том числе и иностранные граждане. Зачем обманываете?

Неправда ваша. Регулярно имею 10% и выше от своих объектов в Эссене, в хорошем районе, с очередью желающих на аренду. Что я делаю не так? Цена объектов за последние 7 лет выросла почти в два раза (с 350 до 700).

Вот эта лапша пошла. Капец. И где же в восточных землях высокая окупаемость? Кроме Берлина и Дрездена (мы же говорим о низких ценах, не так ли?). Берлиже на вас нет. Оттуда же народ бежит, теряя тапки, города -привидения, а вы советуете человеку инвестировать.

а что бы вы сказали про Франкфурт ? на майне.

не знаю, вот тоже под носом реальные примеры, кстати недалеко от вас, под кельном, милейшее местечко, квартиры уходят в лет как горячие пирожки, и что ? 3.5-4 % это то, что я реально вижу...это о квартирах, ну если говорить о домах в наем, то тут простор для фантазии....но ТС такой домик по бюджету не потянет....сори.

ТС можно потянуть домик до 400 тыс. Вполне себе реально купить хороший высокодоходный дом за эти деньги.
Кёльн и прирогород неинтересны для капиталовложений с рассчётом на высокую доходность, только на долгую перспективу. И опять же надо смотреть район о котором вы говорите. В дорогие районы есть смысл вкладывать при одном условии, если арендодатель - миллионер и хочет сохранить капитал.
Существуют самые разные вариаций по доходности и увеличению доходности объекта (перепланировка, смена профиля, вывод на жилую или коммерческую площадь и тд). Я в принципе никогда не рассматриваю готовые отремонтированные объекты - это всегда потеря как доходности, так и изначально инвестиций.