сдача в наем квартиры предпринимательство или нет
Постоянный адрес этой статьи http://yurclub.ru/docs/tax/article45.html
Добавлено: 29.07.2005
Сдача в наем квартиры √ предпринимательство или нет?
На практике иногда при сдаче в наем (в аренду) квартиры или иного движимого, недвижимого имущества налоговики требует от собственника-гражданина регистрации в качестве предпринимателя √ ПБОЮЛ и, как следствие, уплаты НДС, ЕСН (социальный налог) помимо налога на доходы или использование упрощенной системы налогообложения (УСН). Аргументируя тем, что использование своего имущества в целях получения дохода есть ни что иное, как предпринимательская деятельность.
Следует привести положения ст.2 ГК РФ: ╚предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке╩.
На первый взгляд, кажется, что есть все основания для признания сдачи в наем (аренду) квартиры предпринимательской деятельностью. Также следует пометить, что Налоговый кодекс РФ не дает своего определения для предпринимательской деятельности. Таким образом, в целях налогообложения следует руководствоваться определением предпринимательской деятельности, данным в ст.2 ГК РФ.
Это следует из положений ст.11 НК РФ:
╚1. Институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в настоящем Кодексе, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом╩.
Таким образом, нужно руководствоваться определением, данным в ст.2 ГК РФ. Определение предпринимательской деятельности, данное в ст.2 ГК РФ, не очень удачное и не позволяет четко отграничить предпринимательство от смежных областей деятельности.
Как видно, для признания деятельности предпринимательской необходимо наличие, в том числе, систематичности √ т.е. постоянный характер осуществления деятельности в целях получения прибыли. Но сдача квартиры в наем (аренду) не всегда имеет постоянный характер и не всегда направлено на получение прибыли (дохода).
Собственник квартиры, использует свое право, указанное в ст.209 ГК РФ: ╚2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом┘╩.
Ст.30 ЖК РФ: ╚2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом╩.
Собственник передает во временное пользование на основании договора найма (ином законном основании) свою квартиру.
Ст.683 ГК РФ: ╚1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет╩.
Значит, договор найма носит срочный характер. Это означает, что квартира передается во временное пользование нанимателю.
Таким образом, отсутствует систематичность √ нет одного из необходимых признаков для признания данной деятельности предпринимательской. Поэтому, нет оснований для выдвижения требований о регистрации собственника квартиры в качестве предпринимателя.
Этот подход разделяет и Минфин РФ, позиция которого выражена в Письме от 28.04.2005 No 03-01-11/2-81: ╚законодательством не предусмотрена государственная регистрация физического лица в качестве индивидуального предпринимателя в случае сдачи им принадлежащего ему имущества в аренду╩.
Не требуется регистрации в качестве ПБОЮЛ не только при сдаче в наем (аренду) квартиры, но и иного имущества, принадлежащего гражданину на праве собственности.
Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации от 18.11.2004 No 23 ╚О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем╩:
╚2. В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство╩.
Отсутствие состава преступления за незаконное предпринимательство √ отсутствие предпринимательской деятельности √ отсутствие необходимости регистрации в качестве ПБОЮЛ.

По логике - это сокрытие доходов.
Вот если будет доказано, что это покупка квартиры с целью сдачи её в наём, то уже незаконная деятельность. Как следователь запишет...

Особенности исчисления налога в отношении отдельных видов доходов. Порядок уплаты налога (cтатья 228 НК РФ)
Исчисление и уплату налога производят следующие категории налогоплательщиков:
1. Физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества
2. Физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности
3. Физические лица - налоговые резиденты РФ, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, - исходя из сумм таких доходов;
4. Физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан налог налоговыми агентами, - исходя из сумм таких доходов
5. Физические лица, получающие выигрыши, выплачиваемые организаторами лотерей, тотализаторов и других основанных на риске игр, - исходя из сумм таких выигрышей.
Налогоплательщики самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате.
Общая сумма налога, подлежащая уплате, исчисляется с учетом сумм налога, удержанных налоговыми агентами при выплате налогоплательщику дохода. При этом убытки прошлых лет, понесенные физическим лицом, не уменьшают налоговую базу.
Налогоплательщики обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию по НДФЛ.
http://www.snezhana.ru/ndfl_15/
Нет договора - нет проблемы.
Если честно, то налоги платили только те мои клиенты (хозяева квартир) , которые имели больше двух квартир.

Незнание закона не освобождает от ответственности.

#3