Юрист ОО ╚Сутяжник╩,
Борисов Григорий Николаевич
borisov@sutyajnik.ru
Используя ╚дыру╩ в российском гражданском законодательстве аферисты рынка недвижимости, заключая ╚авансовые договоры╩ не несут никакой ответственности перед покупателями квартир┘
Одним из самых выгодных капиталовложений на сегодняшний день является приобретение недвижимости, спрос намного превышает предложение, цены постоянно растут, а про доступное жиль¨ можно пока только говорить. Поэтому покупку самого доступного пока так называемого вторичного жилья произвести самостоятельно достаточно сложно: как правило, продавцы предпочитают действовать через посредников-агентства. Последние, в свою очередь, ищут подходящие варианты, проверяют документы, обеспечивают безопасность сделки, ведь где большие деньги - там появляются и всевозможные аферисты. И если с экономической безопасностью продавца все более - менее понятно: агентство продаст, процент получит, то с покупателями все сложнее, так как они передают часть своих кровных, в виде так называемого ╚аванса╩ вперед, и тут возникает вопрос: кто защитит покупателя от агентства?
Потенциальный покупатель готов заплатить часть стоимости квартиры вперед, но вот только как заплатить? Есть два варианта: аванс и задаток. Вносимые покупателями в ка╛честве задатка или аванса денежные средства за квартиру не маленькие - в среднем 1000 долларов США (в зависи╛мости от агентства, и стоимости объекта недвижимости). При этом эти деньги должны быть направлены на защиту ин╛тересов сторон сделки, но действительно защищает обоих только сделка в форме задатка. Если действует авансовый договор, продавец в случае отказа покупателя от покупки квартиры оставит внесенную сумму у себя √ он защищен от неожиданностей, а покупатель в случае отказа противоположной стороны как показывает практика останется ╚с носом╩. Ему, конечно, вернут денежную сумму, но без процентов за их использование, он потеряет время, в среднем один месяц, т.к. перестал искать квартиру, ожидая оформления документов, за это время цена недвижимости подраст¨т. Таким образом, получается, что у продавца нет обязанности по авансовому договору заключить сделку купли-продажи, точнее обязанность есть, но нет инструментов побуждающих его к исполнению обязанности (ответственности). Продавец может отказаться от сделки, просто так по прихоти, ведь он ничего не теряет.
Есть и второй вариант - задаток, предусмотренный Гражданским кодексом РФ в части 1 статьи 380. Закон устанавливает, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Часть 2 статьи 281 кодекса предусматривает, что если ╚за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана оплатить другой стороне двойную сумму задатка╩. Данная сделка выгодна покупателю тем, что в случае отказа продавца продать квартиру он получит двойную сумму задатка, то есть фактически эта форма сделки устанавливает санкцию за нарушение договора для обоих его сторон. Почему же многие агентства недвижимости выступают против данного договора и ╚вставляют╩ в договор всевозможные уловки в виде указания ╚авансовый договор╩ в скобках, не указывая ответственности продавца. Дело в том, что за день в агентстве проходит большое количество сделок, и оперируя денежными средствами полученными в качестве ╚авансов╩ от клиентов, можно проводить свои сделки не ставя в известность покупателей, а иногда и продавцов квартир. В случае с задатком ведение своих дел чужими деньгами невозможен.
Авансовый договор не регулируется Гражданским кодексом, но исходя из принципов гражданского законодательства, стороны могут заключить и договор, не предусмотренный Кодексом, к тому же в части 2 статьи 380 Кодекса презюмируется, что сомнения относительно того, является ли сумма задатком или авансом, разрешаются в пользу аванса. Поэтому и получается, что данный договор заключается сторонами, одна из которых передает другой стороне крупную денежную сумму в безвозмездное пользование.
Но является ли упоминание в скобках ╚авансовый договор╩ основанием, для того чтобы считать передаваемую денежную сумму авансом?
Из определения задатка Гражданским кодексом и сущностью договоров заключаемых в большинстве агентств недвижимости, вытекает, что это договора задатка, и понимая это неудавшиеся покупатели обращаются за своей защитой в суд. Вот только суды неохотно помогают гражданам, и создается впечатление, как будто сам факт того, что продавец заявляя в суде: ╚Данный договор является авансовым╩, вызывает сомнение у судьи, а следовательно по презумпции описанной выше отказывает истцу в удовлетворении его требований.
Причем данное понимание слова ╚сомнение╩ имеет место во всех судебных инстанциях, в практике ОО ╚Сутяжник╩ есть дело, где подобное толкование выявлялось и в районном и в Областном суде. При этом судами не принималось во внимание, что даже в случае признания договора авансовым, на него должны распространятся общие положения гражданского законодательства, в частности принцип равноправия сторон, содержащий в себе взаимосвязь прав и обязанностей должные корреспондировать друг друга, а несоблюдение этого правила является основанием для признания сделки ничтожной. К тому же в условиях, когда большинство агентств недвижимости пользуются именно ╚авансовыми╩ договорами, а самостоятельно найти продавца квартиры, не заключившего ещ¨ соглашения с посредниками, зачастую невозможно, необходимо ставить вопрос и о кабальности сделки.
Сложившаяся ненормальная ситуация никак не способствует развитию рынка недвижимости, репутация добросовестных участников рынка не повышается из-за общего негативного отношения населения к агентствам, и страх проводить какие- либо сделки через них, препятствует к получению потенциальными продавцами и покупателями квалифицированной помощи которую оказывают честные агентства.
Исходя из сказанного, можно порекомендовать гражданам, собирающимся, совершить такую значимую сделку как покупка жилплощади, быть бдительными и запрашивать в агентстве типовой договор, настаивать на исключении из договора слова ╚авансовый╩ и прямо прописывать - ╚задаток╩, в соответствующий раздел вносить ответственность продавца за неисполнение договора. Уверенные в себе агентства не побоятся пойти на такие условия, в противном случае вы рискуете своей собственностью.